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物業管理經典案例分析【1-3】

物業管理經典案例分析【1-3】

新聞來源:中國物業管理師  作者:   發布時間:2019/4/16 11:12:33   閱讀次數:388 次

物業管理經典案例分析【1-3

 

案例一:停車場丟車賠不賠

某小區設有停車場,收費標準略低于指導價,物業管理公司雖在車場安排有保安值班,但為防止突發重大損失,依然在車場入口處用告示牌及在停車費票據上明示:本車場只負責提供車位,收取的僅是車位租金,請車主加強防范措施,車輛被盜受損,本公司概不負責。一次業主甲的朋友乙開車來訪,停車于車場,期間下一場暴雨,雨后離開時,發現自己的車輛丟失,遂于物業管理公司交涉要求賠償,物業管理公司已有正式聲明在先,收取的停車費未含有管費為由,拒絕賠償,乙遂將物業管理公司告上法庭。

觀點一:聲明在先,不予賠償

理據:已有聲明,盡了告示義務,收費低(未含看管費),不存在保管關系,利益風險不等

觀點二:單方聲明,不予承認。

理據:土地是國家的,收的其實是看管費。收了費,保管關系成立。單方聲明,強加于人,不合法理。

觀點三:雙方有責,各負一半。

觀點四:以責定法。

停車丟車案例歸納:

1. 主管部門核準營業收費的停車場,本身就有保管義務,主管部門檢查未有安防,消防措施,不允營業。

2. 物價部門未核準收費標準,收費違法。

3. 單獨簽訂特約服務事項,可以免責:單方格式合同無效。

4. 有保管表示行為(扣證、換牌、給票據等),牌未丟、票未做記號丟車,需負責任。

5. 給人印象明確是無人看管的收費停車場,責任反而小。提供方便的臨時停放點,不收費,不看管(最好提醒),丟車可以不賠。

案例二:樓上住戶漏水問題

徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子,被樓上住戶跑水搞得廚房、衛生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業主,答復是他家一點也沒有漏,并且很不情愿配合檢查問題。雖說經物業公司工程人員多次協調已解決了問題,但劉先生心里還是不痛快,認為物業在裝修管理上沒有盡到責任,所以拒絕繳納物業管理費。對物業公司的服務不滿意,是否可以不交物業管理費?徐先生應該向誰要求索賠?

案例分析:

1、樓上跑水可能由兩種原因引起:房屋質量不好導致水滲漏或者樓上業主過失導致跑水,但無論哪種原因引起都與物業管理公司無關,不涉及物業管理公司與業主的法律關系。

2. 房屋質量不好導致水滲漏涉及業主與開發商之間基于房屋買賣合同而產生的合同法律關系,開發商交付的房屋存在瑕疵導致水管跑水致使業主遭受損失,開發商應當承擔違約賠償責任。

3. 樓上業主過失導致跑水涉及業主之間基于侵犯行為而產生的侵權法律關系,樓上業主的過錯導致樓下業主房屋遭受損失,該行為已經構成對樓下業主財產權利的侵犯,構成侵犯應當承擔侵權賠償責任。

4. 物業管理公司在本案中涉及對受損業主家內部的維護和修繕。由于受損部位不屬于公共設施、公共區域,該部分的物業服務不屬于物業管理費所涵蓋的服務范圍,而屬于特殊的物業管理服務,對該部分維修當另行支付費用,業主沒有理由拒繳物業管理費。

案例三:巨型浴缸問題

業主顧某購買了一只巨型浴缸,準備安裝在其居住的第29層得物業內,遭到了周圍業主的強烈反對。物業管理公司向有關專家進行了咨詢,以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由,制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認為自己購置的私有財產可以安置在自己的物業內。問購置財產是否都可以安置在自己的物業內,為什么?

案例分析:

并非所有業主購置的財產都可以安置在自己的物業內。 業主、使用人應當遵守法律、法規的有關規定,按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則,正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

應當顧及相鄰個方的利益,以不損害公共利益和他人權益為前提,否則應加以必要的限制。

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