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物業管理經典案例分析【4-7】

物業管理經典案例分析【4-7】

新聞來源:中國物業管理師  作者:   發布時間:2019/4/23 10:13:06   閱讀次數:307 次

物業管理經典案例分析【4-7】

 

案例四:開發商與物業管理公司不對稱

小王購買了一套期房。住房建成后,在辦理入住手續時,物業管理公司提出兩個要求:第一,簽訂業主公約;第二,簽三年的物業管理協議。小王發現業主公約中有些條款與開發商的承諾不一樣,同時他認為簽訂3年得管理協議也不是合理的,所以他拒絕了物業管理公司的要求,結果該物業管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。 請問:物業管理公司這種做法合法嗎?小王該怎么辦?

物業管理公司在為業主辦理入住手續時,由于業主不簽業主公約和管理合同而拒絕交付房屋鑰匙的做法明顯欠妥,也是不合法的。原因有以下三個:

1、業主在購買房屋時,已與開發商簽訂了房屋買賣合同。作為開發商,按照合同約定收取業主的購房款,就應該履行向業主交付房屋的義務,這與物業管理公司是沒有關系的。如果開發商或是物業管理公司因為業主沒有簽訂業主公約、對物業管理公司協議有意見而拒絕給業主辦理入住手續、不給業主鑰匙等,這種行為構成開發商對業主違約,也是對業主權益的侵害。

2. 逼迫業主簽訂3年的物業管理協議是沒有道理的,既不符合國家有關的法律規定,也與目前物業管理市場的現實格格不入。物業管理公司要求業主把臨時性的物業管理服務協議改為3年的物業管理合同,這是荒唐的,也是違反法律規定的,業主當然要拒絕。

3. 如果物業管理公司因為以上原因拒絕交付鑰匙,作為業主,可以直接找開發商交涉,如果不成,可以到法院起訴開發商違約,并要求其承擔違約導致的損失賠償。

案例五:小區內收取停車費

某小區物業公司對小區內的停車收費做出如下規定:

1. 車輛進出小區,一律收費2元。

2. 車輛在小區內的停車場地停放,收費1/小時

3. 業主停放在小區停車棚內的車輛,自行車50/月。助動車150/月,機動車300/月。

車輛停放收益作為物業公司企業利潤。請問:物業公司的做法是否合理?

案例分析:

機動車輛在物業管理區域內行駛、停放及其收費的規定,由業主委員會決定。車輛停放收費標準按所在地的區、縣物價部門的規定執行。車輛停放的收益應當納入物業維修資金,用于公共設施的維修、更新。

根據上述規定,物業公司在小區內停車費的收費標準由物價主管部門規定。所以,物業公司未經業委會許可,自行確定車輛在物業管理區域內行駛、停放規定及其收費標準,并且把車輛停放收費收益作為企業利潤所得的行為,違反了上述規定。根據上述規定,物業公司應在收取的停車費中扣除車輛停放發生的管理成本,所得的收益歸全體業主所有,納入維修資金。

案例六:枯枝砸傷人

某高校一棵靠近院墻的國槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外,不巧院墻外有一位女同志和愛人經過,正好砸在女同志的身上,劃破衣服,砸傷背部和手臂。事發后,其愛人給物業管理中心綠化部打來電話,告知情況,主管綠化的副主任立即趕往現場,查看結果與所報事實相符,立即將女同志送往醫院醫治,經醫院檢查無大傷,住院休息幾天即可。其愛人向校物業管理中心提出了賠償要求(醫療費、精神損失費、營養費等約3400)

問題:物業管理中心該不該賠償?

案例分析:

枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位問題,全部責任在于物業管理中心,應該賠償。對于受害者的一些無理要求,必須持慎重的態度。

同時物業管理中心要提高防范意識,勤修剪枯枝,防止意外事故發生。

案例七:樓宇玻璃掉落砸壞小車案

某高校一位老師將其小車停放在樓前,中午1240多分鐘,樓上的一塊玻璃突然掉落,砸在小車前擋風玻璃上,將擋風玻璃砸碎,并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過道窗戶上的,窗戶是鐵皮鋼窗,年久失修。車主認為物業管理中心對小區進行了物業管理,并收取了物業管理費,對樓宇負有管理義務,樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車,應當予以修理車輛,恢復小車原貌。

請問:車主的要求合理嗎?

案例分析:

第一要看物業管理中心是否對小車負有保管的責任,有的小區在管理中對車輛實行了保管的責任,與業主簽訂了車輛保管合同,收取了車輛保管費,形成了事實上的保管合同關系。在合同成立的情況下,物業管理中心就形成了對保管車輛負有毀損、丟失的損害責任。

該物業管理中心沒有與業主簽訂保管合同,也沒有收取保管費用,因此,可以定為無償停靠,可以不賠償。

第二要看物業管理中心對掉落的玻璃是否有管理責任。

《民法通則》第126條規定建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、置掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的所有人或者管理人應當承擔民事責任,但能夠證明自己沒有過錯的除外。規定中明確了所有人和管理人的責任。該玻璃是公共過道窗戶上的,系物業管理中心管理的場所,物業管理中心應當盡到一個管理人應當盡到的義務,有責任去消除這種隱患,盡快地對窗戶進行維修,由于年久失修,造成玻璃掉落,砸壞小車前擋風玻璃和前車蓋,物業管理中心應當承擔不可推卸的過錯責任,應當賠償車主修理費用。

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