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物業管理經典案例分析【8-14】

物業管理經典案例分析【8-14】

新聞來源:中國物業管理師  作者:   發布時間:2019/5/6 10:22:24   閱讀次數:326 次

物業管理經典案例分析【8-14】

 

案例八:樓內濕滑

業主李某經過其所住的商住樓大堂時,因潮濕地滑而摔倒在地,造成骨折住院一個多月,花費醫藥費數千元。李某認為其摔倒主要是因為地滑,因此物業公司應負擔一定責任,物業公司應當補償其醫藥費、誤工費和精神損失費。

請問:此事物業公司是否需承擔責任?談談你的看法。

案例分析:

物業管理公司是否要負責賠償的關鍵是看法律有沒有規定要承擔民事責任。

《中華人民共和國民法通則》第一百二十五條規定:在公共場所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等,沒有設置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的,施工人員應承擔民事責任。

在本案例中,如果物業公司對地面潮濕既沒有警示性標志又沒有采取防范措施,則應承擔民事賠償責任。否則就不應承擔民事賠償責任。

案例九:物業管理費增加

某物業管理公司承接了流連花園多層住宅小區的管理,做到了環境清潔衛生,公共場地每天清掃,無亂堆亂放,下水道通暢,公共用水池定期清洗;保安人員24小時值班、巡邏;公共配套設施維護良好,水、電、消防設施保障有效。經過某物業管理公司一年的努力,小區內綠地覆蓋由原來的20%提高到26%,園林綠化維護良好,增強了社會活動場所,開展了正常的社區文體活動,因此,某物業管理公司向流連花園業主委員會提出:物業管理費有原來的每平方米1.4元提高到每平方米2.6元,但遭到業主委員會拒絕。

請問:某物業管理公司的要求是否合理?你有什么建議?

案例分析:

1. 要求是否合理應視其具體情況。如果物業管理公司事和業主委員會協商和溝通了,提高物業管理服務的水平和服務質量,增強了物化勞動和活勞動的投入,則要求提高收費標準是合理合法的。但如果該公司事先沒有和業主委員會協商和溝通,自作主張增加各種投入來提高小區的質量檔次和服務水準,事后要求提高管理費就不合理了。

2. 建議該公司真誠地與業主委員會商量,將每一個支出項目請業主委員會審定,看哪些是必要的,哪些是多余的,哪些是可要可不要的,在得到業主委員會認可后,才確定實際要增強的物業管理費的幅度和標準。

案例十:選舉物業代表問題

某小區共有1000套住房,還有200套尚未售出,為了進一步搞好物業管理工作,發展商委托物業公司成立了業主委員會籌備小組,經過一段時間的準備工作,籌備小組召開了業主大會,并通過差額選舉,選舉出了業主委員會委員。但在公布業主委員會當選委員名單前,有部分業主提出發展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權,是侵犯了業主選舉的合法權益,堅決反對選舉結果,并要求進行重新選舉。

請問:1.發展商是否可以將未出售的200套房屋計算為自己的投票權,為什么?2.物業公司應如何協調本案的這個矛盾?

案例分析:

發展商可以將未出售的200套房屋計算為自己的投票權。

根據物權法的建筑物區分所有權理論,任何建筑物區分所有權的取得都只有兩種方式,就是原始取得和繼受取得。

原始取得是指建筑物的發展商取得土地使用權后通過開發建造了建筑物整體,從而取得了建筑物所有權的方式。

繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎上,建筑物發展商通過買賣、贈與、繼承、交換或者其他合法方式將建筑物區分所有權依法轉移給建筑物區分所有權人的方式。因此,是建筑物發展商依法創設了建筑物區分所有權。

發展商作為為出售房屋的建筑物區分所有權人,即未出售房屋的業主,與其他業主一樣具有業主委員會的選舉權利和被選舉權。

某小區的部分業主之所以提出發展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權,是侵犯了業主選舉的合法權益,堅決反對選舉結果,要求進行重新選舉,這些都是由于其不清楚發展商作為未出售房屋的建筑物區分所有權人的地位所造成的誤解。

作為物業管理公司應該多給這些業主進行解釋,使他們清楚了解法律、法規的有關規定,依法維護發展商和全體業主的合法權益,依法做好業主委員會的選舉工作。

案例十一:外墻水管泄露

某住宅小區108單元第6層單號住宅的外墻下水管滲漏,濕了以下三層沿管的大片外墻。物業公司提出要對其維修,其維修費由誰出?

108單元單號8家住戶,其說法不一,78層得住戶說:此事與他們無關,他們不出維修費;六層以下的住戶說:該維修費應由第六層的住戶出;第六層的住戶說:該維修費應從維修基金出。

案例分析:

水管滲漏,屬一般維修,換跟外墻水管即可。因此,不應使用維修基金。因這根水管修好以后,8戶住戶都受益,根據誰受益,誰負責的原則,應由8戶住戶共同維修,具體費用按份額比例分攤。

案例十二:公用面積商用

某大廈物業管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個企業做電腦展臺,大廈部分業主認為此面積已在購房時分攤到了各業主的頭上,各業主對此部分共有使用權。要求物業管理公司不要侵犯業主權益,拆除展臺或給予業主一定的賠償。

案例分析:

業主的要求是合理的。因為業主買房時,合同就明確規定了,共有面積和共有設備為全體業主所共有,是全體業主的共同財產,業主可以要求物業管理公司拆除展臺。如果不拆除,則利用業主共同財產賺的錢,理所當然也歸全體業主。并應根據業主大會的決議,或將這筆收益用來補貼物業管理費的不足,或直接納入到維修基金之中,也可以根據業主大會的決議按照業主所擁有的公有部分的持有比例向全體業主分配。

案例十三:空房物業費問題

黃先生及其夫人居住在廣州市某小區8701室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家。物業管理員上門收取物業管理費,黃先生講:“我們半年都不在家,不應該叫物業管理費。

請問:物業管理公司應如何處理?

案例分析:

第一, 業主所擁有的空置房僅僅是區分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著。實際上雖然區分所有建筑物的專有部分在空置,但區分所有建筑物的公用部分仍然在進行。使用之中,而物業管理費的支出目的就是要維持、使用、維修和保養,如果物業管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區分所有建筑物的公用部分的正常運行、使用、維修和保養得到維持和保證。

第二, 當部分業主將物業建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業管理公司的物業管理服務的工作量。并不意味著可以減少維持、保證區分所有建筑物的公用部分的正常運行、使用、維修和保養的工作量,電梯、高低壓配電設備、共用照明、水泵、消防設施等共用設備、設施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養;保安的值勤、巡邏、安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛生、環境綠化等等物業管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業主的物業建筑物空置而有所減少。

第三, 造成業主的物業建筑物的空置責任在于業主本身,而并非物業管理公司無理阻擾不讓業主投入使用,因此,空置房的責任不在于物業管理公司。

第四, 減免物業管理費用對未空置物業建筑物的業主來說是不公平的。雖然物業建筑物空置,但空置房的業主仍然在享受著因物業管理的優質服務而帶來的物業建筑的保值和增值的經濟成果。

因此物業管理公司應向業主講清楚上述道理,要二位老人按時交納物業管理費。

案例十四: 物業公司單方增加物業費

李先生購買了某小區的一套住宅,購買時開發商承諾物業管理費為1/平方米,并有管道煤氣、24小時熱水供應等配套設施,且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年,非但相關的配套設施沒有落實,物業管理費反而漲到2/平方米。物業公司說開發商說的不算數,收費是依據有關標準。而開發商則稱物業管理已移交,自己無權過問。談談你看法?

案例分析:

1. 發展商無權承諾物業管理的收費標準。從法律角度看,物業管理與房屋買賣是兩種法律關系。物業管理公司于開發商是兩個獨立的民事主體,是、相互之間不應為對方承擔民事責任。

2. 物業管理收費標準的依據是有關物業管理的委托合同。業主必須按規定交納物業管理費。

3. 由于開發商沒有完全履行合同所約定的義務,依據《中華人民共和國》第一百零七條規定:“當事人一方不履行合同的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。因此,李先生可以通過人民法院追究開發商的違約責任。

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